「卢俊暗访」 曾经的上海网红盘,现在居然没人买!

现如今的楼市,各种乱象,更是衍生出了很多五花八门的词,比如:网红盘,比如:姨妈盘

今天要说的这个盘,就是传说中的这个网红+姨妈盘。从拍地开始就是楼王,以最高的姿态引爆全城,人人都知道,各各有期待,每个月都说要开,然后....就再也没有然后了

后台接到线报说这个项目终于要开盘了,前线看完样板房的粉丝们各种跟我们吐槽

这么好玩刺激的事情怎么能少了我们暗访小分队呢?于是我们立马激动滴搓着小手又出发了

金辉 ● 海上铭著

这次暗访的项目位于稀缺的闵行莘庄板块,据说是金辉地产最高级的产品系。让我们一起来具体看一看。

暗访☞初印象

下午13:00准备从南京西路出发,途经衡山路、沪闵高架路直达海上铭著。全程55分钟,小堵。相对于以往的郊区盘,这个位置这个距离真的是感人。

一下车看到这么一面大海报,总觉得隐隐的有点不对。。。什么时候,豪宅盘营销也这么简单直接粗暴了。嗯,一定是发生了什么

总算到了大厅找到了一点点“豪”的感觉

暗访☞观区位

现场安排了销售人员给我们讲解。在正式给我们讲解之前,发生了这么一个小插曲:

——销售人员硬撑底气的说,我们的认筹已经结束了,你们如果要买的话,只能认小筹了

——小分队人员也不是被吓大的拜托,霸气侧漏的回应,那我们还看什么,我们直接走吧

——销售人员立马泄气败下阵来,直接兜了老底:我们才认筹了200+,一共564套,认筹率不到50%。您您您肯定买!的!到!

嗯嗯,此回合,小分队完胜

先看一下整体的项目区位图

项目位于闵行莘庄板块,这个板块已经很多年有地块拿出来了,配套成熟,地铁1号线莘庄站为底站,地图显示1公里可到。

一次性整盘全开,352套两房小户型

再看项目沙盘图,整个地块规划整齐周正,占地面试32141平方米,建筑面积:98599平方米

楼层共11栋,含1栋经适房。

95的两房小户型主要集中在朝南朝西的这两排。需要提醒的是,西边与高架仅一个绿化带隔离,有一定的噪音影响。

暗访☞走进样板间

我们重点说两个在售主力户型,95㎡两房和140㎡的三室。均价在70595元/平,首付250万起。

看完两个主推户型,我最大的感受就是:总算知道为什么认筹不到50%了

两个户型分别看了95的交付标准间和140平的精装样板间

A户型  95㎡ 2室2厅2卫1厨

交付标准间

1.餐厅大,南北通,餐厅有单独的小窗来增强采光

2.两个卧室+客厅朝南,采光不错

3.长阳台,步测大概7米以上

<主卧>

<次卧>

<主卧衣帽间+卫生间>

<厨房>

槽点(重点来了):

1.95平只有两房也就算了,能把房间做到这么小的,,真的是不多的,,,更难得的是,,,不但次卧MINI,连主卧也超级小

我还要再次感慨一下,交付标准间里啥都不放,都感觉人没办法多转身

2.看到它霸气的餐厅总算明白了,这空间都去哪儿了

总之,这个户型我给它打…59分吧,给他及格我怕你们会,打我

G户型 140㎡ 3室2厅3卫1厨

(没能拍到户型图,销售贴身防护,来源于网络)

1.一梯一户,入户门外可私享储存空间大

2.三开间朝南(客厅+2个卧室),南北通透

3.客厅大面宽移门,采光效果好,主次卧室同样两个大飘窗,整体采光充足

4.有两个卫生间,无论主客或是两代人使用,都非常方便

<客厅>

<主卧>

<主卧衣帽间>

<主卧卫生间>

<次卧>

<公共卫生间>

1.厨房太小

2.北面房间太小,无法当正常房间使用

相对于上一个户型,这个户型可以打80分。

然后我们来看下装修的材质和细节,感觉这里才承包了我所有的槽点

由于限价所以装修标准其实是下降了的:除了基本的涂墙之外,中央空调保留了下来,地暖什么的都被取消了

讲真,地暖取消还不算什么

但简配简成这样的,我也是蛮震惊的。来看几个细节:

这移门、包括全部的门框,都是用的这种最薄的贴皮材料用。一股浓浓的出租屋风,有木有!

我特意观察了一下原来的装修样板房里的门框,是这样的:

有没有想哭?

再来看看现在用的一些品牌,嗯方太

再看看以前的一些品牌,

据说就留这个门禁对讲频率,实际交付的时候,都会小一圈。。。

总结一下:

●也别怪大家吐槽,实在槽点的太夸张,简直宇宙无敌霹雳槽

暗访☞感受社区

讲真,很多的细节处理,可以看的出,曾经这个项目的高端定位。包括前期的很多准备工作,是花了大的代价和心思的

比如调控层的邻里场景处理

比如一体式的牛奶箱

但现实很骨感的是,在经历了限价及长时间的捂盘惜售后,也再也没有更多的资金去投入到复制和运营上了。

暗访☞解密周边

项目--人民广场:40分钟(地铁)50分钟(开车)

项目--莘庄地铁站:25分钟(到站外)30分钟(站内)

为了给大家人肉测试楼盘到莘庄地铁站的实际距离,烈日下小分队苦逼的顶着暴晒艰难前行。

这么热的天,暗访踩盘真的是满满的对工作的爱啊!

结果小区一出门看到这个:

what?还要爬坡!!!!

而且这坡也太长了吧,爬到一半就开始喘,被小伙伴们狂吐槽

从海上铭著的正门出发,到地铁站的广场25分钟。当我们以为终于看到胜利的曙光时,发现从广场到地铁站内起码还要步行5-10分钟

所属的莘庄板块,配套成熟,生活气息浓厚。周边约2公里范围内,生活配套齐全。与莘庄龙之梦、莘庄仲盛以及在建的TODTOWN等区域级商业 都十分接近。

1公里钟范围内,就可以满足餐饮购物娱乐需求。

周边有闵行区实验小学莘松校区、上海莘庄中学、莘松中学,还有楼盘对面就有幼儿园

瑞金医院闵行中心医院、复旦大学附属闵行医院、华东医院闵行门诊部

项目北面紧挨莘庄梅园。

总结一下:

●整体周边配套可以打80分

●交通方便,商业配套给力,也算是地铁房吧

暗访☞项目解读

踩完盘感触很多,简单来说总结了三大硬伤槽点造就了如此低的认筹率:

1、户型差

95平的刚需户型,得房率低,影响居住体验。带看销售全程贴身“监视”也是怕真实的装修档次外流吧

2、装修太差

7万多单价的房子,又是莘庄这样的成熟配套区域,可以说购买人群应该都是高净值人群。但很显然,这浓浓的出租屋装修标准,无法完成这类人群的品质追求。

3、强盗逻辑差上加差

知道这个楼盘的物业费多少钱嘛?12块(6物业费+6会所使用费)。小夫妻买个95两房的房子,一个月要交掉1140元,不管你用不用会所。

这属于限价被限制狠了,,啥妖招都想出来了的节奏吗?

看完整个楼盘,感觉到深深的困惑。好好的一个标杆网红盘,是如何沦陷的。

理解可能很多,限购政策啊、市场行情遇冷啊,诸如此类的。但我想内部产品打磨、营销推盘、物业运营肯定也有一定的关系。

结果快离开的时候,收到粉丝一条私信留言,说金辉已撤销上海公司,由苏州公司代为管理,加上现场一张展示图:

一切,豁然开朗。

金辉 ● 海上铭著

开发商:上海天萃房地产开发有限公司

区域:上海市闵行区莘庄

楼盘地址:莘朱路698弄

产权年限:70年

交房时间:2019年年底

装修:非毛坯

物业类型:普通住宅

建筑类型:板楼 高层

楼层情况:共11栋,19-20层

户型面积:90㎡三室两厅一卫一厨;112㎡三室两厅两卫一厨

最新动态:7月1日认筹结束(认筹金20万)7月12日开盘

绿化率:35%

容积率:2.0

车位比:共692个停车位,车位比1:1.06,人车分流

规划户数:652户

物业费:12元/㎡·月 (6物业费+6会所使用费)

物业公司:上海金辉物业有限公司

您还对什么项目感兴趣,欢迎在评论区里留言跟我们互动。

也欢迎勾搭我们暗访小分队

400-862-7058

以上为正文,来自卢俊暗访小分队

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